Une étude réalisée par l’entreprise zurichoise Pom + Consulting dévoile les principales tendances de mise dans le domaine de la gestion du patrimoine bâti. On constate une réduction sensible des coûts d’exploitation dans les bâtiments commerciaux et administratifs.

Pierre-Henri Badel

Le principal enseignement de l’étude réalisée en 2005 par l’entreprise Pom + Consulting est que les coûts de gestion des bâtiments commerciaux et administratifs ont baissé de 7% par rapport à ceux de l’année précédente. Il se situe à 62,90 francs par année et par mètre carré de surface de plancher. Quand bien même la part des frais d’alimentation et d’élimination (25%), ceux de nettoyage (24%), de sécurité (8%) et les frais divers (2%) sont restés constants, l’étude FM Monitor 2005 fait ressortir une baisse de 30/o des coûts de surveillance et de maintenance qui ne représentent désormais plus que 29%.

Les bâtiments d’habitation sous la loupe

Cette enquête a englobé pour la première fois les chiffres relatifs aux bâtiments d’habitation. Leurs frais de gestion sont de 35,60 francs meilleur marché par mètre carré de surface de plancher que ceux des bâtiments administratifs et commerciaux. Les coûts d’alimentation et d’évacuation constituent la part la plus importante (34%) des frais de gestion des bâtiments d’administration. Les frais généraux divers sont également assez élevés (100/o), alors que les coûts de surveillance et de maintenance (18%) ainsi que de nettoyage s’avèrent nettement inférieurs à ceux des coûts de gestion des bâtiments administratifs et commerciaux.

Conservation de la valeur du patrimoine bâti

Pour la majorité des personnes interrogées, ce sont des considérations d’ordre financier qui sont les plus importantes dans le cadre de la planification des mesures de gestion des bâtiments. Pour 920/0 d’entre elles, la conservation de la valeur du patrimoine bâti est considérée comme étant l’objectif suprême à atteindre. Au chapitre des éléments importants à prendre en considération au niveau de la planification, il faut aussi mentionner la consolidation des données et informations nécessaires à la gestion, la réduction des frais d’exploitation et l’amélioration de la transparence en matière de facturation des frais de gestion.

De nombreuses lacunes

Les lacunes constatées au niveau de la planification de la gestion du patrimoine bâti lors de la construction engendrent des problèmes multiples en terme de gestion. Les plus fréquents apparaissent en raison de l’absence d’un catalogue de prestations pour les appels d’offres liés aux travaux de gestion ainsi que dans le fait que l’on ne tienne pas suffisamment compte des modèles d’adjudication ou des concepts de nettoyage et d’alimentation en énergie. Parmi les autres faiblesses à déplorer, il faut mentionner le manque de cohérence des différents systèmes d’information et les lacunes dans les méthodes servant à évaluer les coûts.

Des compétences et responsabilités clairement établies

Le succès de la planification de la gestion du patrimoine bâti qui accompagne la phase de construction du bâtiment dépend de l’attribution des compétences et des responsabilités ainsi que de l’élaboration d’un descriptif des prestations destiné au gestionnaire en matière de facility management. Celui-ci doit impérativement être intégré de manière judicieuse dans l’organisation du chantier. La notion de coût d’exploitation doit être accrue parmi tous ceux qui participent à la construction. Il est important de disposer pour cela d’instruments permettant de visualiser les coûts et les avantages en toute transparence.

Les principales prestations durant la phase de construction L’analyse des principales prestations facilitant la gestion du patrimoine au cours de la phase de construction fait ressortir de grands besoins dans le domaine de la documentation et des informations ainsi qu’en matière de pronostics relatifs aux coûts de gestion. Les domaines d’application dans le secteur de l’exploitation et de la maintenance s’avèrent aussi importants. Un intérêt particulier touche également les prestations dans les domaines du nettoyage, de l’entretien et de l’exploitation.

D’importantes sources d’économies inexploitées

Quand il est possible de mettre en place un organisme de gestion du patrimoine bâti, cela permet de réduire sensiblement les coûts administratifs. La majorité des personnes interrogées estiment qu’il est possible de réaliser des économies de l’ordre de 3 à 5% du montant des travaux de construction.

On constate pourtant dans ce domaine que les propriétaires et les investisseurs font preuve d’une attitude un peu plus prudente sur cette question que les gestionnaires et sociétés de services spécialisées dans le facility management. Les économies réalisables sur les coûts de gestion en raison de l’accompagnement de spécialistes du facility management déjà au stade de la construction du bâtiment se situent, selon les personnes interrogées, entre 5 et 20%.

Des prestations très différemment considérées

Les expériences réalisées avec les différentes sociétés offrant des prestations dans le domaine du facility management s’avèrent très variées. Un important savoir-faire a pu être acquis jusqu’ici lors de l’élaboration d’un concept d’exploitation et dans l’évaluation des besoins en surface et espace utile des bâtiments. Il faut par ailleurs noter que parmi les personnes interrogées, nombreuses sont celles qui bénéficiaient déjà d’expériences dans l’élaboration de calcul de rentabilité. En s’appuyant sur des spécialistes du facility management au stade de la construction, on peut réaliser de substantielles économies dans la gestion des bâtiments.