Après avoir expérimenté son rêve de vivre en communion avec la nature et d’émigrer à la campagne avec plus ou moins de succès, une part de la population suisse fait un retour en force dans les villes. Cela se traduit par une forte pénurie de logements mais aussi par des attentes différentes de la part des nouveaux habitants en terme de qualité de vie en site urbain. Ce nouvel afflux force ainsi les autorités à revoir leurs plans d’urbanisation. Tour d’horizon de plusieurs grandes villes romandes particulièrement touchées par ce phénomène.
Pierre-Henri Badel
Dans le canton de Genève, une nouvelle loi sur la surélévation des gabarits d’immeubles d’habitation a été adoptée le 22 février 2008. Elle prévoit la possibilité de rehausser les bâtiments dans les zones 2 (ville sans la vieille-ville) et 3 (zone péri-urbaine et sub-urbaine) pour du logement. Il s’agit en fait d’une disposition qui augmente le gabarit des constructions existantes ou futures, ce qui profite en priorité aux propriétaires et promoteurs. Une solution qui a obtenu l’agrément de tous les acteurs et habitants du canton puisqu’elle n’a été contrée par aucun référendum.
Si le premier projet de loi prévoyait également de pouvoir ajouter deux étages aux immeubles d’habitation, il n’impliquait en revanche pas d’accroissement du gabarit et, de ce fait, n’était pas applicable aux nouvelles constructions.
Une telle augmentation des surfaces habitables dans les centres urbains genevois ne pourra cependant pas se réaliser partout car le législateur a tenu compte de certains critères de protection en ce qui concerne les immeubles ayant une valeur patrimoniale. Des cartes des bâtiments susceptibles d’être surélevés sont actuellement en cours d’élaboration et les premières devraient sortir dans le courant de cet automne.
«Le potentiel de nouveaux logements est quant à lui impossible à calculer. Il s’agira en fait de projets privés pour lesquels joueront certains critères, aussi bien esthétiques, que financiers ou techniques. De plus, certains immeubles ont déjà fait l’objet d’une rénovation récente» explique Alain Mathez, de l’Office des autorisations de construction du canton.
Une large panoplie de mesures
La surélévation des bâtiments ne constitue que l’une des mesures prises par le canton de Genève pour lutter contre la crise endémique du logement sur son territoire. Les autorités visent en particulier à obtenir une densification différenciée de la couronne suburbaine dans les zones de développement 3 et 4. Situées en ville et dans les communes de Lancy, Onex, Plan-les-Ouates, Carouge, Chêne-Bougeries, Chêne-Bourg, Thônex, Vernier, Meyrin et du Grand-Saconnex, leur potentiel à bâtir représente plus du tiers de la surface constructible dans le canton à l’horizon 2020, indique le plan directeur cantonal.
Dans la zone de développement 3, le canton entend poursuivre une urbanisation prioritaire en densifiant selon l’indice usuel de 1.2, voire plus dans les sites qui s’y prêtent. Dans les endroits plus sensibles, il est prévu de modérer les ardeurs des bâtisseurs en prévoyant des formes d’urbanisation de bas gabarits et une réalisation par étapes. Par contre, dans les zones 4 et 4a situées dans la couronne suburbaine, il est préconisé dans la mesure du possible d’en rester à l’indice d’occupation du sol de 0,8, précise-t-on dans le plan cantonal en matière de densification.
Le canton a aussi montré concrètement son engagement en acquérant 37 immeubles de la Fondation de valorisation des actifs de la Banque cantonale de Genève et en créant 806 logements d’utilité publique. Une mesure annoncée à fin juin 2008 par Mark Muller, conseiller d’Etat en charge du Département des constructions et des technologies de l’information.
Il n’en reste pas moins que les grands projets peinent à voir le jour. En dehors de certaines constructions décidées à Sécheron dans le cadre de la Fondation pour le logement social par la Ville, le vaste projet des communaux d’Ambilly a connu un soudain coup de frein depuis que le propriétaire d’une partie du terrain (la commune française d’Ambilly) en a contesté la vente, approuvée en son temps par l’ancien maire. En résumé, la volonté est bien présente dans la cité de Calvin, mais le chemin vers sa concrétisation est parsemé d’embûches.
Bien qu’excentrée, Neuchâtel aussi frappée par le phénomène
Comme c’est le cas d’autres grandes villes de Suisse romande, Neuchâtel est confrontée au défi de la densification urbaine. «A la suite d’une étude, nous savons désormais qu’il faudrait construire au minimum 50 nouveaux logements par année si l’on veut maintenir le niveau de la population constant en ville de Neuchâtel» déclare Olivier Neuhaus, architecte-urbaniste communal. Il s’agit notamment de renverser la tendance à l’érosion des habitants constatée à la fin des années 90. La prise de conscience de ce phénomène, aussi dû à la transformation d’habitations en bureaux, s’est infiltrée dans la législation dans le cadre du Plan directeur communal de 2004.
Les mesures prises depuis lors se sont concentrées sur l’aménagement de certaines friches industrielles, en particulier dans les secteurs de la gare, de l’hôpital des Cadolles ainsi que dans le quartier des Serrières. Même si ces projets ne sont pas encore tous achevés, ils ont permis de faire croître la population de la ville de 500 âmes au cours des deux à trois dernières années. «Nous n’avons pas d’objectif bien précis sur le long terme, mais la volonté ferme de poursuivre cette démarche» affirme Olivier Neuhaus. «Dans certains secteurs, nous pourrions atteindre un indice d’utilisation du sol (IUS) de 2 alors qu’il est actuellement de 0,9 en moyenne. Par contre, il pourrait être réduit dans d’autres». L’essentiel est que cela se fasse en harmonie avec les habitants concernés.
Dans le cas du quartier de la gare, celui-ci a fait l’objet d’une assez forte densification reconnue par l’Association suisse pour l’aménagement national (Aspan) qui lui a décerné son prix 2007. Au nombre des motifs de cette reconnaissance, on note ainsi la bonne intégration de la planification au sein du processus de projet et de concours, la négociation des densités avec les propriétaires de façon à garantir une bonne qualité de vie aux habitants, la planification test en atelier en vue de vérifier les hypothèses de la planification ainsi qu’une politique foncière active. Ce dernier point a été relevé compte tenu de l’échange d’une parcelle entre la Ville et un investisseur privé afin de créer un espace public de qualité et de gagner en quantité et en qualité de logements. Enfin, il faut relever que la gestion d’une partie du site et la recherche d’investisseurs ont été assumées par un mandataire, en l’occurrence Banart, en collaboration avec la Ville et le canton de Neuchâtel.
Cette politique prudente de densification est loin d’exploiter tout le potentiel que présente une ville telle que Neuchâtel, même si elle se situe sur un territoire assez exigu, confiné entre lac et montagne. Une étude avait en effet démontré qu’elle aurait pu gagner quelque 10 000 habitants et autant d’emplois en exploitant toutes les limites de la réglementation en vigueur. Un résultat qui serait pourtant atteint au détriment de la qualité de la vie urbaine. Il aurait nécessité de démolir les bâtiments n’exploitant pas au maximum les possibilités offertes par le plan d’affectation du sol et les dispositions légales.
Condamnée à composer avec ses voisines
En ville de Fribourg également, les édiles sont conscients de la situation. Une série de mesures a donc été prise pour redynamiser l’habitat dans le centre. Cette volonté de densification s’inscrivait déjà dans le cadre du plan d’agglomération, dans l’ancien plan d’aménagement communal de 1991 actuellement en passe d’être révisé ainsi que dans le plan cantonal.
Plusieurs exemples découlant de cette intention ont émergé. Cela concerne en particulier le quartier de Pérolles où d’anciens terrains de la société Landi et l’emplacement de son silo font l’objet de plusieurs projets d’aménagement en habitations. «Le but n’est pas de densifier à tout prix mais de le faire de manière cohérente» explique Jean-Marc Schaller, architecte de la ville. A cette fin, la capitale fribourgeoise à mis sur pied un groupe d’experts appelé Fribourg Cible chargé de guider les architectes et les propriétaires pour que leurs projets cadrent le mieux possible avec les objectifs visés. Il faut en particulier garder à l’esprit que le rôle d’une ville est de garantir un mélange de fonctions. La présence de quelque 10 000 étudiants à l’Université exige notamment de leur offrir des logements bon marché. «Mais nous n’excluons pas les structures administratives» tempère l’architecte. Une des options consiste par exemple à surélever les bâtiments existants quand cela est possible comme ce fut le cas de l’immeuble abritant le cinéma Corso. Cette solution reste pourtant délicate car le centre de Fribourg (Zones I et II) se trouve dans un secteur historique protégé.
Les interventions et incitations à la densification se concentrent donc sur la couronne du centre ville (zone ville III). Par ailleurs, la ville elle-même est entourée de communes périphériques, étouffant de ce fait toute action forte au-delà de ses frontières. Des réalisations ne sont donc envisageables que dans le cadre d’une politique d’agglomération coordonnée avec lesdites collectivités centrifuges qui prennent un poids toujours plus marqué dans le paysage démographique du canton. «Mais plus on densifie au centre de la ville, moins on doit développer des infrastructures, en particulier en matière de transports publics, dans la périphérie» rappelle Jean-Marc Schaller.
